Sau thời gian u ám, những tia nắng đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường bất động sản, mang tới kỳ vọng cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên để thị trường phát triển bền vững, ngoài sự hỗ trợ từ chính sách, các doanh nghiệp cũng cần phải tự “phẫu thuật” chính mình, cân chỉnh “khẩu vị”, giảm giá bán, hướng đến những phân khúc nhà ở có nhu cầu thực.

Tại thị trường khu vực phía Nam, ngay từ những ngày đầu năm 2024, các chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản đã rầm rộ ra quân, khởi động hàng loạt dự án từ phân khúc bình dân đến cao cấp. Sự sôi động của thị trường cũng bắt đầu hút một lực lượng môi giới nhà đất quay trở lại, hoạt động khá nhộn nhịp.

GIAI ĐOẠN KHÓ KHĂN NHẤT ĐÃ ĐI QUA!

Hồi đầu tháng 3 năm nay, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phấn chấn gửi văn bản đến các bộ ngành, doanh nghiệp bất động sản… đưa ra dẫn chứng về số liệu và nhận định: Thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo HoREA, từ nửa cuối năm 2022 đến hết hết quý 1/2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường, trong đó quý 1/2023 chính là “vùng đáy” của bất động sản TP.HCM với mức tăng trưởng âm đến -16,2%. Các quý sau đó, tuy vẫn còn âm nhưng mức âm đã giảm dần: 6 tháng đầu năm - 11,58%, 9 tháng đầu năm giảm còn - 8,71% và cả năm 2023 chỉ còn - 6,3%.

Trái ngược với không khí ảm đạm kéo dài suốt năm 2023 khi các doanh nghiệp gần như không tiến hành các đợt mở bán, dòng tiền cạn kiệt, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn rất nặng nề thì bước sang năm 2024, thị trường đã “dễ thở” hơn khá nhiều với loạt dự án được khởi động; các cuộc thương thảo với trái chủ về giãn nợ, hoán đổi nợ trái phiếu có kết quả thuận lợi hơn, thậm chí có doanh nghiệp như Bất động sản Phát Đạt còn xử lý “sạch bách” nợ trái phiếu…

Các đợt kéo giảm lãi suất huy động xuống mức kỷ lục, đến cuối tháng 12/2023 chỉ xoay quanh mức 5%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường địa ốc, khiến cả chủ đầu tư và khách hàng đều tự tin quay trở lại đường đua.

Ở phân khúc căn hộ “vừa túi tiền”, chủ đầu tư Phú Đông Group đã khởi công, giới thiệu dự án Phú Đông Sky One ra thị trường. Dự án tọa lạc tại Phường Tân Đông Hiệp (Dĩ An, Bình Dương), được xây dựng trên diện tích hơn 5.600m2, tổng vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42 - 72m2.

Đáng chú ý, mức giá bán dự kiến mỗi căn chỉ từ 1,4 đến 2,2 tỷ đồng, trong đó 75% là căn hộ có mức giá từ 1,4 đến 1,8 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá vào loại tốt nhất thị trường Bình Dương hiện nay.

"Với giá bán chỉ hơn 1 tỷ đồng/căn, nhiều người còn nhầm tưởng Phú Đông SkyOne là dự án nhà ở xã hội nhưng thực tế, đây là dự án nhà ở thương mại chất lượng cao, vừa túi tiền, dành cho người trẻ mà Phú Đông Group đã kiên định phát triển trong nhiều năm qua", ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group, chia sẻ.

Một dự án khác cũng tại Bình Dương được ra mắt vào cuối tháng 2/2024 là A&T Sky Garden do Công ty CP Đầu tư Thương mại Kỹ thuật A&T làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 946 căn hộ và 17 căn shophouse thương mại. Giá bán chính thức của A&T Sky Garden chưa được công bố nhưng nhiều môi giới đang chào giá ở mức 1,3 tỷ đồng đối với căn 43m2, 1,8 tỷ đồng đối với căn 63m2.

Tại Long An, Công ty CP Địa ốc Cát Tường (Cát Tường Land) cũng đã tổ chức “kick off” dự án căn hộ Cát Tường Phú An với sự tham gia của hơn 1.200 “chiến binh” bất động sản. Dự án được xây dựng trên diện tích khoảng 2ha với 5 tòa tháp, cao 17 – 18 tầng, cung cấp ra thị trường gần 1.700 căn hộ có diện tích từ 38m2 đến 88m2, giá bán thấp nhất chỉ khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Phân khúc căn hộ cao cấp cũng sôi động không kém với sự góp mặt của Khu căn hộ Eaton Park, có vị trí rất đắc địa tại TP.Thủ Đức (TP.HCM). Đây là dự án được Gamuda Land mua lại của Công ty Tâm Lực với giá trị được công bố lên tới 7.200 tỷ đồng. Eaton Park được triển khai trên diện tích đất 3,68ha, bao gồm 6 toà tháp cao 37 - 39 tầng với gần 2.000 căn hộ, diện tích từ 46 - 196m2. Giá bán chính thức chưa được công bố nhưng thị trường đang chạy “rumo” ở mức từ 120 – 170 triệu/m2.

Một điển hình cho sự vượt khó để trở lại là Tập đoàn Bất động sản Danh Khôi khi tập đoàn này nợ thuế hàng trăm tỷ đồng, bị cưỡng chế hóa đơn nhưng vẫn cố gắng khởi động lại dự án Astral City. Cú bắt tay với VPBank với gói tín dụng hơn 1.200 tỷ đồng được rót thẳng vào dự án Astral City được xem là bước ngoặt, kỳ vọng cho sự hồi sinh của một tập đoàn bất động sản lớn sau chuỗi ngày chìm trong gian khó.

NỖ LỰC CÂN CHỈNH “KHẨU VỊ”, GIẢM GIÁ BÁN

Việc các chủ đầu tư khởi động các dự án cho thấy tín hiệu khởi sắc phần nào đã được nhen nhóm đối với thị trường bất động sản khi lãi suất giảm và pháp lý đã dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản chỉ thực sự phục hồi và phát triển bền vững khi có sự nỗ lực từ “hai chiều”.

Ở “chiều” Nhà nước, ông Châu đánh giá là các tổ công tác đã quyết liệt vào cuộc cùng với các bộ ngành, địa phương tháo gỡ nhiều khó khăn vướng mắc cho các dự án. Riêng tại TP.HCM đến nay đã giải quyết được khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bất động sản bị vướng mắc, khó khăn. Nhưng ở “chiều” doanh nghiệp, ông Châu cho rằng, các chủ đầu tư cũng cần cơ cấu lại phân phân khúc và giảm giá bán sản phẩm.

Theo ông Châu, từ ngay từ năm 2018, khi thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu “lệch pha” khi các doanh nghiệp tập trung quá nhiều vào phân khúc căn hộ cao cấp, HoREA đã khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc căn hộ “vừa túi tiền” với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực rất lớn của đông đảo người dân.

Dẫn số liệu, HoREA cho biết: Tại TP.HCM, năm 2020, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

“Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn”, ông Châu cho biết.

Về giá bán, một số chủ đầu tư đã thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm giá chưa đáng kể, chủ yếu là áp dụng các chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng để “cố neo giữ giá”, thậm chí có một số chủ đầu tư còn lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung, khi dự án của mình may mắn được tháo gỡ về pháp lý thì “tút lại”, chuyển từ mác bình dân lên cao cấp, bán giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Trong nhiều phiên họp, Chính phủ đã chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng hướng các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; Chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". HoREA cũng đã nhiều lần kêu gọi các doanh nghiệp giảm giá bán sản phẩm, tăng chiết khấu, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận… Nhưng việc này, theo các doanh nghiệp là không dễ…

Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group cho biết: "Giá nhà phụ thuộc vào các yếu tố chính gồm chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp… Trong số này, doanh nghiệp chỉ có quyền tự quyết đối với yếu tố lợi nhuận kỳ vọng, còn các yếu tố khác nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp".

Theo ông Phúc, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất phù hợp nhưng quỹ đất này càng lúc càng khan hiếm, giá cao. Còn đối với tiền sử dụng đất, thời gian qua tăng rất mạnh, tính bằng lần. Sắp tới khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được được định giá theo giá thị trường thì chắc chắn tiền sử dụng đất sẽ còn tăng hơn nữa.

Với chi phí xây dựng, có cái giảm nhưng cũng có cái tăng rất mạnh, chẳng hạn như chi phí hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiền nhân công… Ông Phúc lấy ví dụ, cách đây vài năm, chi phí cho hệ thống phòng cháy chữa cháy chỉ hơn chục tỷ đồng thì đến nay, với cùng quy mô nhưng chi phí này đã đội lên hơn 30 tỷ đồng… Chưa kể đến là thời gian phát triển dự án kéo dài khiến chi phí tài chính rất lớn.

“Hơn ai hết, chúng tôi là người mong giảm giá để bán hàng nhanh nhưng các chi phí phát triển dự án đều tăng cao. Tất cả đều phải đưa vào giá bán”, ông Phúc nhấn mạnh và khẳng định: "Để chủ động giảm giá căn hộ, doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, như với Phú Đông Group, mức kỳ vọng lợi nhuận đối với mỗi dự án chỉ từ 10 - 15%".

Chính vì vậy, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Chính phủ cần thực hiện đồng bộ các giải pháp để kéo giảm các chi phí không hợp lý trong cơ cấu giá nhà như: Giảm tiền sử dụng đất, tiền bảo vệ đất lúa; Xây dựng “quy trình chuẩn”, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính; Đẩy mạnh tinh giản bộ máy hành chính, đảm bảo cho công chức, viên chức nhà nước có thu nhập khá so với thu nhập trung bình của xã hội và đấu tranh hiệu quả chống tham nhũng, tiêu cực để giảm dần “chi phí không tên” trong quá trình thực hiện dự án…