Hội nghị Đối thoại triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức diễn ra mới đây tại Hà Nội.

TẠO ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG

Tại phiên Hội nghị buổi sáng với chủ đề: Áp dụng hiệu quả Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành vào thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã làm rõ những điểm mới trong Luật Đất đai 2024, giúp cộng đồng doanh nghiệp hiểu và dễ dàng áp dụng.

Ông Nhẫn cho biết, Luật Đất đai 2024 có 8 điểm mới nổi bật xoanh quanh các vấn đề, gồm: Phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai; quyền của người sử dụng đất; quy hoạch sử dụng đất; thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; tài chính đất đai; chế độ sử dụng đất.

Đơn cử như vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin, Luật mới đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trồng lúa cho HĐND cấp tỉnh. Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh…

Tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng chia sẻ nhiều điểm cần lưu ý trong quá trình hướng dẫn, áp dụng và thực thi Luật Đất đai 2024 của địa phương và doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, định giá đất theo nguyên tắc thị trường là một trong những vấn đề đầu tiên cần phải nắm rõ. Theo chuyên gia, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất (ban hành 5 năm/lần như hiện nay), thay bằng Bảng giá đất được công bố hàng năm từ ngày 1/1/2026. Trong đó, cũng quy định rõ trách nhiệm của “Tổ chức Tư vấn định giá đất”, “Hội đồng thẩm định bảng giá đất/giá đất cụ thể”...

Quy định này của Luật đã giúp tổ chức tư vấn định giá đất có cơ sở, căn cứ pháp lý để hoạt động an toàn, trách nhiệm và hiệu quả hơn. Tổ chức tư vấn theo đó không chịu trách nhiệm về tính chính xác của giá đất, mà chỉ có trách nhiệm tư vấn.

“Nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất (nhất là hiện tượng hai giá), làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…”, TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.

TĂNG TÍNH CÔNG KHAI, MINH BẠCH VỀ THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN

Tại phiên buổi chiều với chủ đề: Triển khai thi hành Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Cơ hội, thách thức và những vấn đề cần lưu ý đối với địa phương và doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, với Luật Nhà ở 2023, Luật đã bổ sung, làm rõ nhiều hành vi bị cấm, như huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai Luật… Hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (quán bar, karaoke, phòng cháy chữa cháy...) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở.

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật quy định cụ thể hơn về các thông tin dự án bất động sản cần cung cấp gồm: địa điểm công bố thông tin, các thông tin về dự án bất động sản, các thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, các thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản...

Bên cạnh đó, bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm đáng chú ý như: Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin, thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản...

Những điểm này, theo TS. Cấn Văn Lực sẽ giúp tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản, giúp người mua có khả năng tiếp cận thêm nhiều thông tin hơn. Đặc biệt, Luật sửa đổi quy định rõ các thông tin phải được cập nhật khi có sự thay đổi sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của chủ đầu tư, tăng khả năng bảo vệ người mua; Giảm rủi ro tranh chấp; rủi ro cho vay, đầu tư kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, Luật bổ sung, làm rõ khái niệm về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản… Luật cũng đã làm rõ các loại BĐS theo công năng và bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng” vào các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (gồm cả condotels, officetels...).

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, những điểm mới tích cực này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng chồng chéo, tăng nhất quán thực thi; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh, cho vay các sản phẩm như condotels, officetels... đã có trên thực tế. “Đây là cách quy định “quét” cho các loại hình mới phát sinh sau này”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cũng tại sự kiện, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh đến nhiều nội dung mới liên quan đến Luật Nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đối với vấn đề kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai…