Khi giá nhà, đất “nhảy múa” thì nhà ở xã hội được coi là “cứu cánh” cho mơ ước có nhà của rất nhiều người. Câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua “đã đi được nhiều bước”, tuy nhiên, trên thực tế, việc phát triển vẫn còn nhiều khó khăn, rào cản.

Phát biểu tại tọa đàm "Gỡ vướng phát triển nhà xã hội" vừa diễn ra, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hoà Bình cho biết, bản thân doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa là chủ xây dựng. Nhà ở xã hội về luật không có gì khó khăn, thậm chí rất thoáng.

DOANH NGHIỆP CẦN ĐẤT

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2013 quy định diện tích đất, khu vực xây dựng nhà ở xã hội. Hằng năm phải công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của tỉnh. Làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất và tăng 50% mật độ xây dựng.

Cũng theo quy định của Luật Nhà ở, hiện có 11 đối tượng mua nhà như: Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn…

“Mọi quy định đều quy định trong luật nhưng muốn làm được quỹ đất việc đầu tiên UBND tỉnh, thành phố phải có quỹ đất được giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, riêng thành phố Hà Nội, 10 năm nay chưa có quỹ đất sạch nào để đấu thầu chủ đầu tư trong nội thành, nếu không có đất, không thể làm nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Tập đoàn Hoà Bình phân tích.

Hiện nay Tập đoàn Hoà Bình có 2 khu đất tại Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội. Doanh nghiệp xác định mua đất định làm nhà ở thương mại bởi nhà ở thương mại bán kiếm tiền dễ hơn. Thế nhưng tháng 11/2021, thành phố Hà Nội kêu gọi khuyến khích kêu gọi nhà ở xã hội nên tập đoàn xin chuyển sang làm nhà ở xã hội.

Đến nay, dự án đã trải qua nhiều lần lấy ý kiến các sở ban ngành, lấy ý kiến Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét đất ở đây có làm nhà ở xã hội hay không? Hiện 1 khu đất đã được cấp chủ trương từ 24/4/2023 nhưng thủ tục vẫn chưa xong. Còn 1 dự án UBND thành phố Hà Nội vẫn chưa cấp chủ trương đầu tư.

Do vậy, ông Đường cho rằng, tình trạng này tiếp tục tiếp diễn, từ bây giờ đến năm 2025 có thể sẽ không có một dự án nhà ở xã hội nào được triển khai trên địa bàn Hà Nội.

Vị Chủ tịch cũng cho biết thêm, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật đất đai mới đây có nhiều thông thoáng. Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ông Đường cho rằng, vốn vay chưa quan trọng bằng quỹ đất. “Vừa rồi, tôi gửi văn bản cho Thủ tướng nêu vấn đề quan trọng nhất để phát triển nhà ở xã hội là doanh nghiệp phải có đất, còn tiền thì ưu tiên cho người mua vay. Chúng tôi làm nhà ở xã hội thì người dân xếp hàng mua. Chủ đầu tư vay cũng được, không vay cũng được vì làm xong móng thôi người ta đã xếp hàng mua rồi”, ông Đường nói.

Theo vị này, UBND thành phố Hà Nội phải công bố quỹ đất làm nhà ở xã hội và làm nhà ở xã hội phải phù hợp. Không thể ở Hà Nội làm ở Hoài Đức, Sóc Sơn thì rất ít người mua ở.

Để tháo gỡ khó khăn, theo ông Đường, điều quan trọng nhất phải thực hiện nghiêm túc Luật Nhà ở, công bố quỹ đất. Nếu có quỹ đất, doanh nghiệp có thể ứng tiền giải phóng mặt bằng.

NGUỒN VỐN LÀ VẤN ĐỀ THEN CHỐT

Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng, bản chất gói vay này cho vay thương mại, lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất vay thông thường. Gói này rất có lợi người mua cải tạo chung cư nhưng với người mua nhà ở xã hội mà 6 tháng điều chỉnh một lần nên bà con không yên tâm. Trong khi chủ đầu tư chỉ được vay 3 năm và điều chỉnh 6 tháng 1 lần.

Từ đó, ông Châu đề nghị đối tượng người mua thương mại từ 3 tỷ đồng trở xuống được tiếp cận được gói vay trên. Đồng thời, cho chủ nhà trọ được tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng này để xây nhà, sửa nhà.

Ngoài ra, hiện nay, nhà ở xã hội đi vay không được thế chấp dự án mà phải thế chấp dự án khác nên đây là bất cập cần xử lý. Theo đó, ông Châu đề nghị cho phép thế chấp chính dự án nhà ở xã hội này.

Bên cạnh đó, ông Châu kiến nghị: “Nên tăng thêm ưu đãi với chủ đầu tư dự án. Hiện, quy định lợi nhuận 10% trong khi có nhiều chi phí không tên. Mức lợi nhuận này chủ đầu tư hòa vốn là tốt rồi. Chủ đầu tư làm vì cái tâm. Làm sao nâng lên lợi nhuận 15%”.

Ông Châu cũng kiến nghị bổ sung với căn hộ để bán, thuê mua được giảm 50% giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; còn với cho thuê thì giảm 70% mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng. Hiện, thế hệ gen Z đang lựa chọn thuê thay vì mua nhà ở.

TĂNG GIÁ ĐỘT BIẾN LÀ KHÔNG THẬT

Cũng tại toạ đàm, nhận định về sức khỏe doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, vừa qua Chính phủ đã có nhiều hành động quyết liệt, đặc biệt trong thúc đẩy, tháo gỡ hệ thống thể chế, sửa đổi các quy định của pháp luật khi không còn phù hợp.

Nhờ đó, dấu hiệu của niềm tin trở lại, nhiều dự án tái khởi động, nhiều doanh nghiệp trở lại "đường đua". Đó chính là kết quả của điều hành chính sách vĩ mô. Các doanh nghiệp cũng đã tự điều chỉnh năng lực, tái cấu trúc, chủ trương, để thích ứng linh hoạt hơn với thị trường.

Về phát triển nhà ở xã hội, ông Đính nhận định, đây là phân khúc rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang cần tăng nguồn cung; thêm đa dạng, phong phú nguồn cung; kích hoạt thị trường giao dịch mua bán, kích thích hoạt động đầu tư phát triển.

Thời gian gần đây có hiện tượng tăng giá, giá nhà đất tăng đột biến tuy nhiên ông Đính khẳng định: “Đây không phải hiện tượng thật, có dấu hiệu tác động để trục lợi bởi một nhóm lợi ích nào đó. Giá tăng nhưng không có giao dịch, do đó chỉ là thị trường ảo”.

Về vấn đề vốn, theo ông Đính, người cấp vốn là ngân hàng cũng là doanh nghiệp, không thể bắt họ cho vay thấp hơn khoảng 4,8% khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, tại cuộc họp với Thủ tướng mới đây, Hiệp hội đã trao đổi với nhiều chuyên gia và thống nhất phải thay đổi quan điểm, tư duy về nhà ở xã hội hay bất cứ dạng nhà chính sách nào, đó là đều phải có vai trò của nhà nước.

Cần phải làm rõ, đánh giá sâu hơn về lợi ích phát triển xã hội đối với địa phương. Phải xác định vai trò của nhà nước, nhà nước giao quyền cho các địa phương, các địa phương sẵn sàng tạo quỹ đất, nguồn lực, vốn…

"Do đó cần nguồn vốn cơ chế khác, nhà nước sẽ tạo ra, doanh nghiệp khi đó vào tham gia chương trình nhà ở xã hội như một nhà thầu. Quan điểm của tôi là phải thay đổi tư duy trước mới thay đổi được vấn đề", ông Đính chia sẻ.